positiva
sufficiente
negativaCos'è
Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà
Come stabilito dall’art. 31, comma 45, della Legge n. 448 del 23 dicembre 1998, “I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971. Le domande di acquisto pervenute dai proprietari di alloggi ubicati nelle aree non escluse, prima della approvazione della delibera comunale, conservano efficacia.”
L’art. 22 - bis della legge n. 108 del 29 luglio 2021, recante “Ulteriori disposizioni finalizzate ad accelerare le procedure amministrative per la cessione di aree nelle quali sono stati edificati alloggi di edilizia residenziale pubblica” (entrato in vigore il 31 luglio 2021), ha apportato importanti modifiche ai commi 47, 48 e 49-bis dell’art. 31 della Legge n. 448/1998;
Ai sensi dell’art. 31, comma 47, della Legge n. 448/1998, “La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente. Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Entro novanta giorni dalla data di ricezione dell'istanza da parte dei soggetti interessati, e relativamente alle aree per le quali il consiglio comunale ha deliberato la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura di trasformazione. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.” (comma così sostituito dall'articolo 22-bis della legge n. 108 del 2021, poi così modificato dall'art. 10-quinquies del decreto legge n. 21 del 2022, convertito dalla legge n. 51 del 2022);
Ai sensi del successivo comma 48 del menzionato art. 31, “Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47. Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.” (comma sostituito dall'articolo 22-bis della legge n. 108 del 2021, poi così modificato dall'art. 10-quinquies del decreto legge n. 21 del 2022, convertito dalla legge n. 51 del 2022;
Il Legislatore è poi intervenuto nuovamente sulla procedura e le modalità di calcolo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà degli alloggi realizzati ai sensi della ex Legge 167/62; sulla Gazzetta Ufficiale del 29 giugno 2022 è stata, infatti, pubblicata la Legge n. 79/2022 che interviene (art. 37-ter) sul calcolo dei corrispettivi, recentemente modificati con il DL n° 21/2022 conv. dalla Legge 51/2022, introducendo, dopo il comma 1 dell’art. 10-quinquies, il comma 1-bis: “Sono fatte salve le procedure di cui all’articolo 31, commi 46, 47, 48, 49 -bis e 49 -ter , della legge 23 dicembre 1998, n. 448, relative alle istanze già depositate dai soggetti interessati fino alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.
La Legge ora in vigore (salvo ulteriori modifiche) prevede dunque una fase transitoria di salvaguardia per le domande di trasformazione e di affrancazione che sono state presentate entro il 21 maggio 2022.
Il Consiglio Comunale, infine, delibera (art. 31, comma 48, Legge n° 448/1998 e ss. mm. e ii.) i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione; la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Rimozione dei vincoli di prezzo
Ai sensi dell’art. 17, comma 1, del D.P.R. 380/2001, “Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’articolo 18”;
L’articolo 31 della legge 448/1998, ai commi 47, 48, 49, 49-bis, 49-ter e 49-quater, come in seguito più volte modificati (es. in ultimo: Legge n° 108/2021; Legge n° 51/2022; Legge n° 79/2022), disciplina la possibilità di rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione e canone massimo di locazione, nonché i criteri per la determinazione del corrispettivo dovuto per la rimozione;
L'articolo 37, comma 1, del DPR n. 327/2001 stabilisce che “l'indennità di espropriazione di un'area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del venticinque per cento”.
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con D.M. 28 settembre 2020, n. 151, ha approvato il "Regolamento recante rimozione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata", con il quale vengono stabiliti i criteri di determinazione del corrispettivo per la rimozione dei vincoli di prezzo di cui all’articolo 31, commi 49 -bis , 49 -ter , 49 -quater (come modificati e integrati) della legge 23 dicembre 1998, n. 448.
Con Deliberazione di Consiglio Comunale ( comma 48, art. 31, Legge n° 448/1998 e ss. mm. e ii.) si individuano i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione eventuale, da parte del Comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo, approvando nel contempo lo schema di convenzione-tipo per la rimozione del vincolo (art. 3 del Decreto Ministeriale n° 151 del 28 settembre 2020).
La Sentenza della Corte Costituzionale n. 210 del 23 settembre 2021 (pubblicata in data 5 novembre 2021)
lL Corte Costituzionale è stata chiamata a giudicare la legittimità costituzionale dell’art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater, della Legge 23.12.1998, n. 448, come modificato dall’articolo 25-undecies del Decreto Legge n. 119/2018. In merito, la Corte con sentenza numero 210 del 23 settembre 2021 (pubblicata in data 5 novembre 2021) ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale delle norme sopra citate, ma ha testualmente affermato che: "Occorre, poi, considerare che il termine per l'affrancazione - peraltro presente nell'art. 31, comma 49-bis, della Legge numero 448 del 1998 […] - si mostra coerente con l'opzione di fondo per la non perpetuità dei vincoli, che emerge dalla legislazione in materia di edilizia convenzionata e di cui si ha significativa conferma non solo nella previsione, già nell'originario impianto della Legge n. 865 del 1971, di un termine ventennale per l'eliminazione del vincolo di inalienabilità degli alloggi concessi in piena proprietà (art. 35, comma diciassettesimo), ma anche nella successiva introduzione di moduli consensuali, come le Convenzioni per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e per la sostituzione dei vincoli originari con quelli della convenzione ai sensi dell'art. 18 del D.P.R. n. 380 del2001, disciplinate dall'art. 31, commi 45 e 46, della Legge n. 448 del 1998, dalla cui adozione deriva anche una riduzione della durata del vincolo del prezzo massimo di cessione”.
Per quanto sopra, la Corte Costituzionale ha definitivamente stabilito che il vincolo del prezzo massimo di cessione previsto nelle convenzioni in proprietà e nelle convenzioni di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è da intendersi decaduto alla data di scadenza della convenzione medesima, al pari di tutti gli altri vincoli.
In altri termini, il bene immobile può ritenersi liberamente trasferibile, sotto il profilo soggettivo e oggettivo, decorsi 20 anni dalla stipula della convenzione nell’ipotesi da ultimo menzionata.
(In altre parole: sono liberi automaticamente del vincolo del prezzo massimo gli immobili:
– già trasferiti in origine in diritto di proprietà, decorsi vent’anni dalla stipulazione della convenzione;
– gli immobili che siano stati acquistati in diritto di superficie e siano stati in un secondo momento trasformati in diritto di proprietà piena, decorsi vent’anni dalla Convenzione originaria.
Ciò non riguarda, evidentemente, i titolari della sola proprietà superficiaria dell’immobile. In tal caso, al fine di poter usufruire di tale istituto, è necessario trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà).
La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 21348/2022
In merito agli aspetti sopra evidenziati, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono pronunciate con la sentenza 6 luglio 2022, n. 21348, con la quale è stato in parte modificato l’orientamento di cui alla precedente pronuncia delle Sezioni Unite n. 18135 del 2015.
In particolare, nella sentenza n. 21348/2022 le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato i seguenti principi:
- le Convenzioni PEEP e le Convenzioni Bucalossi sono accomunate dal medesimo regime giuridico;
- il vincolo del prezzo massimo di vendita degli immobili permane anche a seguito della prima cessione, fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448 del 1998. Tale comma, nel testo attualmente in vigore, prevede che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, a fronte del pagamento di un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato ai sensi del comma 48 dello stesso art. 31;
- tale vincolo sussiste sia per le Convenzioni PEEP sia per le Convenzioni Bucalossi, in virtù della sostanziale equiparazione tra le stesse stabilita dalla legge.